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华体会app滚球体育:不准置业顾问合作媒体、明源录500+组我以为江心洲又要出神盘了
发布时间:2022-09-21 04:30:49

  但猫姐之前也写过江心洲各盘排名,这个楼盘排名并不高,后来也证实这点与猫姐的预测大差不差。(感兴趣戳:仁恒绿洲新岛三期4.55万/平两周没卖掉!江心洲楼市还撑得住吗?)

  9月9日,江苏水利在南京的首作(自开发)新盘——水沐和瑞园,对媒体公开,看完售楼处后,不可否认江苏水利在这个楼盘上倾注了大量心血,用了很多过硬品牌,但整体风格还是难脱三线城市作品的通病,不够洋气,与南京5万盘的水准相去甚远。

  从景观、外立面、内装修等方面来看,水沐和瑞园营造的整体品质感,目前在江心洲四大楼盘中略显靠后(diandi)。大家觉得仅凭一个洋房优势,这个盘就能在众多高质盘中胜出吗?

  在板块整体并不强势的情况下,品质也排不到前三的水沐和瑞园,潜力何在?江苏水利各路亲友团真的会如期捧场吗?

  江苏水利和其江心洲首作水沐和瑞园,他们的表现可以作为南京新晋开发商的缩影。而进入一个1.5线城市该如何拓展?国资房企该如何增强竞争力?水沐和瑞园作为一个试水样本,也颇具示范和样本意义。

  这是水沐和瑞园的外立面,白色的边框是粗线条,玻璃墙不够大,建筑显得不通透。这跟时下豪宅偏爱的“大玻璃幕墙+铝板+窄边框”审美,明显相去甚远。

  同时,据置业顾问消息,项目外立面材质是毛面多彩保温一体板,底部为铝板。如果整体铝板造价过高的话,铝板一体板这种居于铝板和一体板之间的材料也不能用吗?(ps,铝板一体板具备部分铝板光泽和效果)

  接下来我们再来看看江心洲近年来的各路新盘长啥样?真的没有土的,一个比一个洋气!

  荣盛江天瓴筑的外立面如下图,天然石材+精工铝板+落地玻璃+流动的弧线造型,在去年,全国范围内盘点超美立面,江天瓴筑都会被点名,可见它的造型之美。

  中南璞境的外立面如下图,采用全铝板简奢灰调设计,南立面采用石材、铝板、玻璃等高端材料,打造约为0.4的高窗墙比,保证采光。

  这是仁恒江湾世纪交付实景图,阳光折射之下,香槟色立面与幕墙建筑特有的线条,呈现出简约而高级的建筑质感。

  还有水沐和瑞园的直接竞品盘,江心印是下图这样,立面材质是大面玻璃+铝板+石材+真石漆,其中铝板比重最大。

  奥体建设江尚紫薇是下图这样,外立面材质是灰色系铝板+金属格栅+三玻两腔的真空Low-E玻璃,而且还做到了南北并重,即南北向立面一样好看。

  而水沐和瑞园的外立面呢?最上面一张是效果图,下面这张是沙盘实景,猫姐只能说无法想象以后交付是什么样,可能和胜科星洲府差不多?

  在景观上,水沐和瑞园最大楼间距达61米,虽然也做了阳光草坪、户外会客厅、休憩平台,但还是不够洋气……毕竟那么大楼间距,可发挥空间很大,最后就这?水景呢?主题呢?中轴呢?

  此处必须得配一张中海方山印实景图,看看这做出来的中轴水景和会客厅,呈现出新一代森系景观美感,走在其间恍若度假一般,感觉好极了!

  这里插一嘴,还有个疑问,水沐和瑞园的中间区域还有个设备房,这里有没有高压电?据说今后这里要作为老年活动室用,请问哪个老人家愿意在变电所旁边打牌?会不会受变电所高压影响?

  而且在景观区建一个硕大的房子合适吗?不如做个轻巧点的设计,变电箱则应该另外建一个房子隐在旁边的竹林里。

  这一趴,咱们同样来看看区域竞品盘表现,下面是江尚紫薇的沙盘图,植物园系景观,12000㎡中央景观,不仅有草坪、会客厅,还有林间水景,以及一些名贵树种……也是舍得下血本的。

  再来看看江心印沙盘图,楼与楼之间就能看到,社区内郁郁葱葱,规划有约1.5万方围合式园林,还有中央水景,更有高端会所,豪宅必备都给配上了。

  5万+的豪宅,要不要配会所?虽然没有标准答案,但是岛上江心印配会所、江尚紫薇也配会所,泳池、健身房、书吧……虽然不一定会用,但代表的是身份和品质。

  在同期四个盘里面,江心印+江尚紫薇都配会所,星叶栖悦湾目前没有消息但带科技系统,而水沐和瑞园不带会所,不带科技系统,就有点“裸卖”的感觉了……可能是真的太自我良好了。

  别具一格地,水沐和瑞园公开的样板间,是加升级包的“清水”样板间,据称除了窗帘其他都是所见即所得。

  有人说这是开发商实诚,也有人说给5万+的豪宅客户看这个,不够诚意……但是很多人看过之后的观感都是:样板间太灰暗了,没有亮点,无设计感。

  ①入户门品牌是星月神,属于二线品牌,大门没有任何设计,没有玫瑰金镶边,也没有木纹纹理。

  再来看看南京5万盘豪宅应该用什么样的门(金地大成雅境,由著名设计单位丹健国际设计):深浅拼色、横竖拼接、有木纹纹理和内装修线条走向一致。

  ②水沐和瑞园仅142平主力户型,做了4房,客厅能有多大?怎么能撑得起来这么大面积的灰暗颜色?客厅地面铺深色大理石,无勾边,无搭配。

  ③客厅虽然是时下流行的悬浮吊顶设计,但也要功能为先,也要因地制宜,光线也是由各家自己去调节的。另外除客厅+主卧,其他房间基本无吊顶。

  这是江心印悬浮吊顶图,精致又明亮,有黑色金属条勾边,餐厅、客厅分开吊顶,这才是吊顶的正确打开方式。

  ④客厅两侧虽然都做了背景墙,但很单调(一些豪宅往往会搭配格栅、壁龛设计),此外岩板光泽度也不是很高级。

  而江心印的客厅背景墙就显得高档很多,首先有纹理,其次看上去不是很亮,就显得更有质感。

  ⑨阳台配了家政柜,表扬一下,台面大理石良心,但是这个空间预留只能放下个洗衣机,岛上房价5万+家庭,会不会用烘干机,开发商考虑到了吗?正经豪宅应该是烘干机和洗衣机叠放。

  ⑩客卫毛巾架选品一般、马桶上的置物台或许换个大理石台面?总之审美和精致度,需要提高下。

  双开门冰箱、洗碗机都有,能够批量采购的东西都还行,自己组合的却不太拿得出手。所以设计真的很重要,虽然品牌大致都还行,但在南京5万+豪宅序列里,水沐和瑞园的设计确实不太够得上档次。

  当然豪宅的品味也不是一下子就能够练成的,这毕竟是淮安水利自操盘第一个项目……

  据了解,水沐和瑞园在车库上花了大成本,据说是可以媲美河西仁恒的星级车库。

  这张是南京新晋网红颐和源璟车库,堪称新一代豪车车库天花板(颐和源璟前期带包价差不多在6万/平):

  不过目前没有对外展示,如果真的如此,倒是可以期待下。毕竟现在车库比拼也是豪宅之间pk的一项重要指标。

  关于水沐和瑞园的另一个话题是,这是一个南京首个禁止置业顾问与媒体合作的楼盘。

  为什么呢?原因或许是开发商认为不差客户!传言,该项目公开前明源录入客户就有500+组,而项目总套数只有160套,所以在开发商眼里,这根本不够卖好么,哪还需要置业顾问去外面找客户……

  ps,也有置业顾问悄摸摸来说,我们可以私下合作?猫姐震惊,瞳孔放大,这……好好的生意竟然不能过明路了?那咱们这个收入还合法吗?

  开发商也曾不止一次地对外表示,光是岛上的居民,zf单位、学校老师、公司内部员工要买的人,都排不过来……

  猫姐也曾就此咨询过业内其他营销同行,业内资深营销总听后目瞪口呆,说完全不知道他为什么……或许是因为这家开发商觉得不差客户,但是洋房就能这么牛了?是否达到了我们之前写的可以不对外公开发售的翰锦院的程度?亦或是岛上又要诞生一家江岛华庭了?

  猫姐说一句,我们完全看不到形势有这么乐观,看完其样板间之后就更有此感。我们了解到的关系户、亲友团,那必须是有仁恒般的品质才能成事的。因此,水沐和瑞园底气何来?还是说这只是一种营销手段?我们开盘的时候再验证。

  目前水沐和瑞园放风价是带包5.1万/平,主力户型约142平,另有面积约265-280平的顶层大平层、面积约196-266平底跃。

  开发商宣传二手房有倒挂,但市场信息鱼龙混杂,比如岛上二手房数据,说起来悬殊巨大,岛上低密小区胜科星洲府确实在6-7月查到有成交,其中有一套建面约134平,成交价高达5.9万/平。

  但值得注意的是,岛上更为著名的仁恒盘,也出现了4.55万/平抛售房子的情况,所以有无倒挂,我们希望购房人亲身检验一下再说。

  有人喜欢江心洲,岛上曾经5万/平,一房难求,价高到被视为富人岛、养老岛。一度被视为南京人的私家花园,白月光地段。但真正卖起来,仁恒在这个地方也没卖过5万/平。

  另一种观点认为,江心洲始终不如河西南,卖岛上房子不挣钱。我们认为制约江心洲的主要原因有:

  ①地铁,地铁4号线年取消,有计划说恢复,但一直未看到相关进展。地铁13号线南京内审是有江心洲站点的,但具体还需要国务院批,上报过程中会否遇到水利生态的硬杠杠?谁也不知道。(ps,说不准的事最好不要向购房人承诺)

  江心洲的最大争议不在于会不会淹水,而在于供给能不能到达(建设抬高地势,不会淹水)。比如疫情期间封锁,主城配套成熟、储备丰富,完全不愁,但谁能想起来,江心洲岛还要运送物资?

  你对江心洲整体走势是否看好?你认为江心洲四盘(江心印、星叶栖悦湾、江尚紫薇、水沐和瑞园)谁的性价比更高?欢迎留言区说说~